De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o inquilino tem prioridade para comprar o imóvel alugado caso o proprietário decida vendê-lo. O locador deve notificar o locatário por escrito informando o preço, as formas de pagamento e os detalhes da oferta, e o inquilino tem o prazo improrrogável de 30 dias para aceitar a proposta
Como funciona a preferência de compra
Notificação formal: O proprietário deve entregar um aviso por escrito com todas as condições da venda e dados sobre eventuais dívidas ou ônus do imóvel.
Prazo de resposta: O inquilino tem exatamente 30 dias corridos para responder se aceita ou rejeita a proposta de compra de forma integral.
Silêncio ou recusa: Se o inquilino não responder em 30 dias ou recusar a oferta, o proprietário fica livre para vender o bem a outras pessoas pelo mesmo preço ou por valor superior.
O que acontece se a lei for descumprida
Sem registro: Se o contrato de locação não estiver averbado (registrado) na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, o inquilino que foi ignorado na venda só poderá cobrar indenização por perdas e danos do antigo dono.
Com registro: Se o contrato estiver averbado pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino poderá depositar o valor da compra em juízo e reivindicar a anulação da venda para assumir o imóvel (ação de adjudicação compulsória) no prazo de até 6 meses após o registro da escritura.
Exceções: O direito de preferência não vale para casos de doação, permuta (troca), herança ou venda judicial.
O que colocar na carta ao inquilino:
Para fazer a notificação de venda (também chamada de Notificação de Direito de Preferência), o proprietário deve enviar um documento formal, por escrito, garantindo que o inquilino receba todas as informações necessárias para tomar a decisão.
A lei exige que o documento seja claro e detalhado para evitar a anulação do processo.
📋 Informações Obrigatórias na Notificação
- Preço total: O valor exato pelo qual o imóvel está sendo vendido.
- Forma de pagamento: À vista, parcelado, aceita financiamento bancário, uso de FGTS, etc.
- Ônus e gravames: Informar se o imóvel possui alguma dívida, hipoteca, alienação fiduciária ou processo judicial.
- Local e horário de vistoria: Indicar onde a documentação do imóvel está disponível para consulta e como agendar a vistoria.
- Prazo de resposta: Mencionar expressamente o prazo legal e improrrogável de 30 dias corridos para aceitação, contados a partir do recebimento.
✉️ Formas Seguras de Envio
Para que a notificação tenha validade jurídica, é fundamental comprovar que o inquilino a recebeu e em qual data isso ocorreu. Utilize um dos seguintes meios:
- Carta com AR (Aviso de Recebimento): Enviada pelos Correios, serve como prova jurídica da data de entrega.
- Cartório de Títulos e Documentos: A entrega é feita por um oficial do cartório, sendo a opção mais segura contra contestações.
- Entrega em mãos: O proprietário entrega duas vias impressas ao inquilino, que deve assinar e datar a via do proprietário (com a frase “Recebi em [Data]”).
- E-mail ou WhatsApp: Só são recomendados se o contrato de locação previr expressamente essas mídias para notificações oficiais e se houver confirmação clara de leitura por parte do inquilino.
📝 Modelo Básico de Notificação ao inquilino
NOTIFICAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA
Ao Sr(a). [Nome do Inquilino]
Ref: Imóvel localizado na [Endereço Completo do Imóvel]
Prezado(a),
Na qualidade de proprietário e locador do imóvel acima mencionado, objeto do contrato de locação firmado em [Data do Contrato], venho por meio desta notificar V. Sa. de que pretendo alienar (vender) o referido bem.
Em cumprimento ao Artigo 27 da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), ofereço a V. Sa. a oportunidade de exercer o seu Direito de Preferência para a compra do imóvel, sob as seguintes condições comerciais:
- Preço de Venda: R$ [Valor por Extenso]
- Forma de Pagamento: [Descrever as condições, ex: À vista no ato da assinatura da escritura / Entrada de X% e o saldo via financiamento bancário]
- Condições Especiais: O imóvel encontra-se livre de quaisquer ônus ou dívidas [ou especificar as dívidas existentes, se houver].
- Documentação e Vistoria: Os documentos do imóvel podem ser examinados na [Endereço ou Imobiliária], mediante agendamento prévio.
Informo que V. Sa. dispõe do prazo decadencial e improrrogável de 30 (trinta) dias corridos, contados a partir do recebimento desta, para manifestar por escrito e de forma inequívoca o seu interesse na aceitação integral desta proposta.
O silêncio ou a recusa expressa após o prazo estipulado importará na perda do direito de preferência, ficando este proprietário autorizado a vender o imóvel a terceiros, nas mesmas condições aqui apresentadas.
[Cidade – UF], [Data de Envio].
[Nome do Proprietário / Assinatura]
