Auditoria Documental do Imóvel na Captação

Antes de anunciar um imóvel ou redigir uma proposta de compra e venda, o corretor deve validar a idoneidade jurídica da matrícula. A falha nesta análise pode gerar distratos com ônus e prejuízos às partes.

1. Titularidade:

Compare o nome do vendedor com o nome que aparece na matrícula do imóvel. Se forem diferentes, descubra o motivo. Pode acontecer porque:

• O vendedor comprou o imóvel, mas nunca passou a escritura para o próprio nome.
• A pessoa não tem autorização para vender o imóvel.
• O imóvel está envolvido em inventário.

Isso é importante porque, para o banco, o verdadeiro proprietário é quem aparece registrado na matrícula.

2. Estado Civil Atual:

É importante verificar se o estado civil do proprietário mudou. Ele casou, se separou, houve divórcio, ou ficou viúvo? Caso sim, pode ser necessário atualizar essa informação na matrícula do imóvel.

• Se o vendedor era solteiro ou divorciado e agora está casado, está fácil, só averbar o casamento. Mas, se era casado e houve divórcio, é necessário saber: há partilha de bens? O imóvel é dos dois ou apenas de um só? Ambos estão de acordo com a venda?
• Pode ser necessário fazer um inventário antes da venda, dependendo da situação do imóvel e dos herdeiros.
• Regra simples: qualquer mudança importante no estado civil deve estar atualizada e averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Endereço Oficial:

• O endereço no registro do imóvel é o mesmo da guia do IPTU? Se consta uma rua antiga e o novo nome da rua não estiver atualizado na matrícula, pode ser necessário fazer a averbação antes de seguir com o financiamento ou com a vistoria.

4. Tamanho do imóvel:

• A área construída do imóvel é a mesma no registro e no IPTU atual do ano vigente?
• Consta na matrícula apenas um terreno e, na realidade, existe uma casa construída nele?
• A construção precisa estar regularizada. Diferenças entre a área construída informada na documentação e no IPTU podem não impedir automaticamente o financiamento, mas o comprador precisa saber dessa diferença antes de fechar negócio.

5. O proprietário utilizou FGTS para comprar esse imóvel há menos de 3 anos?

Se sim, o novo adquirente não poderá comprar o imóvel usando o FGTS.

Anote a data do registro do contrato de financiamento descrito na matrícula. Dependendo de como o imóvel está financiado ou da existência de determinados registros e dívidas, o comprador pode não conseguir utilizar o FGTS.

6. O imóvel tem dívidas ou pendências?

• O imóvel está quitado? Caso tenha dívida, qual o valor atual?
• Se o imóvel ainda estiver financiado, é importante saber: Qual é o valor atualizado da dívida? Para quem a dívida é devida? É para banco, administradora de consórcio, para outra pessoa física, para construtora, incorporadora etc. Porque neste momento, por exemplo, a Caixa Econômica Federal só realiza quitação pelo interveniente quitante se a alienação estiver em favor de instituição financeira.
• Atenção ao Interveniente Quitante: Isso é importante porque o valor disponível no novo financiamento pode precisar ser suficiente para quitar a dívida existente. Caso contrário, o vendedor poderá ter que pagar parte da dívida antes da conclusão da venda.

7. Existe gravame fiduciário/hipotecário?

• Existem gravames tipo: penhora, arresto, usufruto, caução locatícia ou indisponibilidade averbada? Algumas pendências registradas podem impedir o financiamento. Se sim, são impeditivos para o financiamento e tais gravames precisarão ser resolvidos antes de seguir com o processo.