Calcule a porcentagem de financiamento de acordo com o cenário atual do mercado de cada banco.

Todos os cálculos abaixo são valores aproximados e não exatos, apenas para que você tenha um norte para um planejamento financeiro.

Vamos usar como exemplo para a maioria dos cálculos, um imóvel no valor de 200mil.

01 – Qual o valor de entrada para comprar um imóvel?

Normalmente o valor para entrada é de 20% do valor do imóvel

Exemplo: R$ 200.000,00 × 20% = R$ 40.000,00 de entrada.

02 – Qual o valor do imóvel que posso comprar com entrada X?

Exemplo: Tenho R$ 50.000,00 de entrada.

Pegue o valor da sua entrada e divide por 20% = valor do imóvel

50 mil, dividido por 20% = 250 mil

Esse é o valor estimado que você pode comprar um imóvel.

03 – Qual o valor do imóvel que eu posso comprar incluindo a documentação?

20% do valor do imóvel vai para a entrada

e 5% vai para a documentação (Registro 2% e ITBI 3%)

Pegue o valor da sua entrada e divide por 25% = Valor do imóvel

exemplo: Tenho 50 mil, dividido por 25% = 200 mil

200 mil é o valor do imóvel que você pode comprar, incluindo a despesa de documentação.

04 – Qual o valor da prestação do financiamento?

Valor do imóvel x 1.1% = prestação

exemplo: 200 mil x 1.1% = 2.200 de prestação a ser paga

05 – Quanto a parcela que posso pagar, financia um imóvel no banco?

exemplo: 2.200 eu posso pagar de parcela x 100 = 220 mil

Esse é o valor estimado que você pode financiar um imóvel.

06 – Qual o valor X de renda preciso, para pagar uma prestação X?

Valor da prestação que posso pagar x 3.3 = renda

exemplo: posso pagar uma prestação de 2.200,00 x 3.3 = 7.260,00

7.260,00 você precisa de renda para pagar uma prestação de 2.200,00

07 – Quanto a minha renda, financia de parcela no banco?

exemplo: Tenho 8.000,00 de renda x 30% = 2.400

esse é o valor estimado, que você irá pagar de parcela, com base no percentual informado.

08 -Quanto posso comprometer da minha renda?

Exemplo: você financiou um carro e paga uma parcela de R$1.000,00 reais,
considerando uma renda de R$8.000,00, a parcela do carro já comprometeu 12,5% dos 30% na sua renda.

Isso significa que, dos 30% da sua renda, 12,5% já estão comprometidos com a parcela do carro e restariam para financiar um imóvel 17,5% da renda, o equivalente a R$1.400,00 que sobrou da renda e completam os R$ 2.400,00 do limite de 30% máxima em comprometimento de renda.

Exemplo: Dividas que já tenho R$1.000,00 dividido pela minha renda R$8.000,00 x 100 = 12,5%

09 – Resumindo: Quero comprar um imóvel de 200mil, quanto será a parcela?

exemplo: 200 mil é o imóvel desejado,

menos 20% de entrada que é = 40 mil

ou seja = 200 mil, menos 40 mil = 160 mil

160 mil será o valor financiado pelo banco.

Qual o valor da parcela?

exemplo: 160 mil x 1% = 1.600,00

Quanto preciso de renda?

1.600 de parcela x 3.5 = 5.600 que você precisa de renda

10 – O Banco avaliou o imóvel para menos. Quanto é entrada de X sob o valor de avaliação do banco.

exemplo: Valor Real do imóvel é 200 mil

O engenheiro do banco avaliou em 196 mil

80% é o valor que o banco financia o imóvel, sob o valor de avaliação realizado na vistoria do engenheiro.

Exemplo: 196.000 x 80% = 156.800,00

Quando o banco avalia o imóvel para menos, a diferença de valor, deve ser repassada diretamente ao proprietário para fechar o valor de 200 mil.

Exemplo: 200.000,00 – 156.800,00 = 43.200,00 de entrada para a compra do imóvel

11 – Meu imóvel vale 200 mil, quanto posso pedir de aluguel?

Exemplo: 200.000 x 0,5% = 1.000 reais

O valor que você pode pedir de aluguel pode variar para mais ou para menos de acordo com a situação de conservação e localização do imóvel.

12 – Meu imóvel está alugado. Quanto vale o meu imóvel para venda?

Valor do Aluguel: 1.000,00

Exemplo: Valor do Aluguel: 1.000,00 dividido por 0,5% = 200.00 mil o valor do imóvel

Despesas Cartorárias

1 – Taxa de avaliação de vistoria do Banco R$ 750,00 (Consulte a tabela vigente)

2 – ITBI 3% sob o valor do imóvel

3 – Registro no Cartório – Calcule no link abaixo

https://www.registrodeimoveis.org.br/calculadora

(Na compra do primeiro imóvel financiado o registro tem 50% de desconto. Consórcio e compra a vista não tem desconto)

4 – Relacionamento com a Caixa

Exemplo: valor do financiamento × 1% + R$ 1.000,00

Resumindo os valores de documentação

(A caixa normalmente financia 80% do valor do imóvel, consulte regras atuais de financiamento)

Exemplo:

Valor do imóvel: R$ 200.000,00

Caixa financia: R$ 160.000,00

Entrada: R$ 40mil (20% do valor do imóvel)

Vistoria: R$ 750,00 (consulte tabela vigente)

ITBI: R$ 6.000,00 (200.000 x 3%)

Registro no cartório com base na calculadora do link: R$ 8.622,44 (cálculo consultado na data da criação desse artigo)

Caixa: R$3.000,00 (valor do financiamento × 1% + R$ 1.000,00)

Total de despesas para comprar um imóvel de 200 mil = R$ 13.950,00

Valores aproximados, podendo ser para mais ou para menos.

Idade máxima para financiamento? 

A idade máxima para financiar um imóvel é de 80 anos e 6 meses,

de acordo com o pagamento da última parcela.

Esse limite é válido para a maioria das instituições financeiras. 

Exemplos: Se a pessoa tem 60 anos, ela pode financiar 20 anos e alguns meses.

Se a pessoa tem 45 anos, ela pode financiar 35 anos (420 meses). 

Prazo máximo de financiamento concedido pelos bancos?

No geral, os bancos oferecem de 20 a 35 anos para quitação da dívida.

OBSERVAÇÕES:

No geral, a cada 100 mil em financiamento, é necessário uma renda bruta mensal de aproximadamente R$ 2.500 a 3.000 de renda (com variações de acordo com o banco e tipo de financiamento). 

A maioria dos bancos libera financiamentos que não comprometam mais do que 30% da renda mensal do comprador.

O banco também considera se o comprador já tem outros financiamentos, que possam comprometer a renda. A soma de todos os empréstimos precisa fechar em 30%, podendo incluir também, cartão de crédito com altas faturas e outros compromissos de dívidas.

Para avaliar se a renda é suficiente para o financiamento, o banco considera o valor do imóvel, o tempo de financiamento e outros documentos que comprovem a renda e despesas mensais.

Não basta ter renda e nome limpo. O banco avalia:
✅ Renda e forma de comprovação
✅ Idade e prazo do financiamento
✅ Restrições no CPF (SPC e Serasa)
✅ Histórico financeiro no Registrato
✅ Score de crédito
✅ Nível de endividamento

Muita gente é reprovada mesmo sem dívidas ativas porque o banco também analisa seu comportamento financeiro, seus compromissos futuros e a previsibilidade da sua renda.

Antes de sair visitando imóveis, descubra seu verdadeiro poder de compra e aumente suas chances de aprovação!

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PERMUTA

Permuta, é a troca de imóveis entre duas ou mais pessoas.

Cálculo de porcentagem de diferença de valores.

Exemplo:

Carlos possui uma casa de R$ 500 mil

Fernanda deseja trocar por um terreno de R$ 200 mil + Dinheiro: R$ 300 mil

Conta: 300mil / 500mil x 100 = 60%

Nesse caso, o dinheiro representa 60%. Assim, a operação pode ser registrada como compra e venda com dação em pagamento

– Permuta simples: quando os imóveis têm valores equlibridas e não há necessidade de grandes ajustes de valores.

– Permuta com torna: quando há uma diferença maior nos valores e o pagamento em dinheiro é usado para equilibrar a operação.

– Se até 50% do valor da negociação estiver em imóveis, o cartório tende a registrar como permuta.

– Se mais de 50% do valor for em dinheiro é considerado torna e a operação é registrada como compra evenda. O imóvel de menor valor entra apenas como dação em pagamento.

Impostos de Renda na permuta imobiliária

1. Permuta sem torna

Quando os imóveis têm valores equivalentes, o ganho de capital não é tributado (art. 132 do Regulamento do IR de 2018), desde que a transação seja feita por escritura pública e envolva apenas unidades imobiliárias.

2. Permuta com torna

– Com torna: o IR incide apenas sobre a diferença em dinheiro recebido (torna).

Exemplo:

Imóvel de R$ 600 mil trocado por outro de R$ 500 mil + R$ 100 mil.

A tributação pode recair sobre os R$ 100 mil da torna.

O Código Civil (art. 533) prevê que a permuta segue, em regra, as normas de compra e venda. Isso significa que, quando o valor em dinheiro ultrapassa 50% do total negociado, a operação passa a ser tratada como compra e venda; o que também impacta nos efeitos cartorários e tributários.