Conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário é o objetivo de milhares de brasileiros. Porém, muitas pessoas têm o crédito baixo, ou negado, sem entender os verdadeiros motivos.

A Caixa faz seis pesquisas fundamentais para saber se você tem capacidade financeira para fazer um financiamento imobiliário.

As análises são:

• 1 – Renda;
• 2 – Idade;
• 3 – Restrições no CPF;
• 4 – Registrato do Banco Central;
• 5 – Score de crédito;
• 6 – Endividamento.

Mais importante do que saber o que a Caixa consulta é entender os pontos que realmente reprovam as pessoas na análise de crédito imobiliário.

1- Como a renda influencia na aprovação do financiamento imobiliário

O primeiro ponto de analise é a renda.

Tem muito corretor iludindo clientes com simulações. A simulação de financiamento imobiliário é apenas um guia e não garante a aprovação do crédito e muito das vezes a simulação de crédito mais assusta do que te motiva.

Muitas pessoas acreditam que podem comprometer até 30% da renda com o financiamento imobiliário. Porém, esse percentual é apenas uma referência usada pelo banco na análise de crédito.

Além da parcela do imóvel, a Caixa também considera outras dívidas e compromissos financeiros que você já possui. Por isso, o banco não analisa apenas quanto você ganha, mas como você comprova essa renda e quanto da sua renda realmente está disponível para assumir um novo financiamento.

Você precisa provar ao banco que tem condições de pagar as parcelas do financiamento. Quanto mais organizada estiver sua vida financeira, maiores serão suas chances de aprovação.

Ela pode ser comprovada por:

• Holerite;
• Carteira assinada;
• Pró-labore;
• Declaração de Imposto de Renda;
• Rendimentos formalizados.

Rendas comprovadas passam mais segurança para o banco, geram uma leitura de risco com mais previsibilidade e estabilidade.

Quando a renda vem apenas de extratos bancários e movimentação financeira, o valor do crédito imobiliário aprovado costuma ser menor, porque o banco entende que essa renda possui menos previsibilidade.

Mas nem tudo está perdido. Mesmo sendo autônomo, é possível aumentar as chances de aprovação do financiamento imobiliário formalizando sua renda através do Imposto de Renda.

Alinhamento entre renda e profissão.

Outro ponto importante é o alinhamento entre a renda e a profissão informada.

Se uma pessoa ganha R$ 10.000 por mês e se declara engenheiro, esse valor está dentro da média da profissão.

Agora, se uma pessoa ganha R$ 10.000 por mês e se declara auxiliar de limpeza, isso gera uma leitura diferente. Não significa que seja impossível, mas é uma renda acima da média para essa função.

Nesse cenário, a Caixa pode entender que existe um risco na informação e tende a reduzir o valor do financiamento aprovado.

O caminho correto é explicar o que justifica aquele nível de renda dentro da realidade da pessoa, para que a profissão informada reflita sua realidade financeira.

A renda não é apenas o quanto você ganha. É como o banco enxerga o que você ganha.

2- Como a idade pode reduzir o valor do financiamento imobiliário

Depois da renda vem a análise da idade.

Na maioria das vezes, a idade não nega o financiamento imobiliário, mas limita o crédito.

Prazo máximo de financiamento

Hoje a Caixa trabalha com prazo máximo de até 35 anos de financiamento.

Porém, esse prazo não é igual para todo mundo.

Ao final do contrato, o participante mais velho não pode ultrapassar o limite de idade permitido pelo banco.

Uma pessoa com 46 anos, por exemplo, já não consegue financiar em 35 anos porque, ao final do contrato, ultrapassaria esse limite.

Impacto do seguro no financiamento

O segundo impacto da idade é o seguro.

Todo financiamento imobiliário possui seguro obrigatório.

Esse seguro faz parte da parcela do financiamento.

Quanto maior a idade, mais caro é o seguro.

Ou seja, além de ter um prazo menor, a pessoa mais velha paga mais caro pelo seguro.

O resultado é um crédito aprovado menor.

A armadilha da composição de renda familiar

É muito comum pessoas mais jovens não conseguirem um crédito tão alto porque ainda estão no início da carreira profissional e possuem renda menor.

Então surge a ideia de compor renda com pai, mãe ou avós.

Será que pode? Pode!

Você pode compor renda com familiares e até mesmo com amigos para aumentar a capacidade de financiamento imobiliário.

Porém, junto com essa pessoa entra também a idade e o CPF dela. Consequentemente, isso pode aumentar o valor das parcelas e diminuir o prazo do financiamento.

3- Restrições no SPC e Serasa: motivo de reprovação imediata

Depois da renda e da idade entra a análise de restrições.

A restrição não limita. A restrição reprova.

Se aparecer qualquer apontamento ativo no SPC ou Serasa, não importa o valor, o motivo ou há quanto tempo a dívida existe. Se existe restrição no nome, o financiamento imobiliário dificilmente será aprovado.

Muitas pessoas acreditam que precisam manter o nome limpo apenas até a aprovação. Por exemplo, aprovam o crédito e depois atrasam o cartão, mas se, nesse intervalo entre a aprovação e a assinatura do contrato, surgir alguma restrição no CPF, o banco pode suspender o processo até a regularização.

Outro erro comum é acreditar que negociar uma dívida e sair do SPC ou Serasa significa estar totalmente regularizado. Essa é apenas uma parte visível do processo. O banco também analisa o seu histórico financeiro e a forma como você resolveu essas dívidas, e é aqui que entra a análise do Registrato.

4- O que é o Registrato e por que ele pode reprovar seu financiamento

Muitas pessoas não conhecem o Registrato do Banco Central.

O Registrato é um relatório do Banco Central que mostra sua relação financeira com os bancos.

Se sua vida financeira não é saudável e você gerou prejuízos para instituições financeiras no passado, seu financiamento imobiliário pode ser negado.

Por isso muitas pessoas não entendem por que foram reprovadas, o nome está limpo, não existe restrição, mas o histórico financeiro pesa, é como dizem: teu passado te condena.

5- Como o Score influencia a aprovação do financiamento imobiliário

A quinta consulta é o Score.

O Score também analisa seu histórico financeiro, porém de uma maneira diferente: através de uma pontuação.

A pergunta que o Score tenta responder é: “Como essa pessoa lida com suas contas no dia a dia?”

Não é sobre uma dívida isolada, é sobre um padrão de comportamento financeiro.

Por exemplo:

• Paga contas atrasadas com frequência;
• Vive negociando dívidas;
• Utiliza constantemente o limite do cartão;
• Vive em instabilidade financeira.

Nesse cenário, mesmo com o nome limpo, o Score tende a ficar baixo, e isso pesa na análise de crédito para financiamento imobiliário.

6- Endividamento: o motivo silencioso que reduz seu crédito imobiliário

A última análise é o endividamento.

É quando o crédito deixa de ajudar e começa a jogar contra você.

Endividamento não é apenas SPC e Serasa.

Endividamento são todos os compromissos de pagamento assumidos para o futuro.

Por exemplo:

• Empréstimos consignados;
• Cartões parcelados;
• Financiamento de veículos;
• Empréstimos pessoais.

Todos esses compromissos impactam sua capacidade de obter aprovação no financiamento imobiliário, mesmo que você pague tudo em dia.

Fazer financiamentos é normal no Brasil, o banco sabe disso, ele não espera que você chegue sem nenhuma dívida. Na maioria dos casos, o endividamento sozinho não reprova. Porém, existem três grupos de pessoas mais prejudicados.

Primeiro grupo: quem usa crédito para sobreviver

São pessoas que:

• Utilizam todo o limite do cartão;
• Dependem de empréstimos;
• Utilizam cheque especial;
• Precisam constantemente de crédito para fechar o mês.

Mesmo pagando as contas em dia, a chance de estarem altamente endividadas é muito maior.

Segundo grupo: o arrimo da família

Imagine o João. João é o mais bem-sucedido da família.

Ele financiou o carro do pai. Emprestou o cartão para a mãe. Pegou empréstimo para ajudar um tio.

Embora cada pessoa pague sua própria dívida, o banco não enxerga essa realidade.

A análise é feita no CPF do João. E o banco entende que ele já possui muitos compromissos financeiros.

Por isso, um novo financiamento imobiliário pode ser considerado arriscado.

Terceiro grupo: o autônomo que mistura CPF e CNPJ

Imagine a Maria.

Ela possui cartão de crédito com limite alto em seu CPF e utiliza esse cartão para fazer compras da empresa.

Porém, declara na pessoa física uma renda de apenas R$ 5.000.

O banco faz uma pergunta simples:

Como uma pessoa que ganha R$ 5.000 consegue pagar R$ 30.000 de cartão de crédito por mês e ainda quer financiar um imóvel?

Nessa situação, o crédito pode ser negado.

O endividamento não pune quem tem dívida. Ele pune quem não percebe quanto da própria renda já está comprometida. E é por isso que, mesmo com nome limpo e renda compatível, o banco pode negar o financiamento imobiliário, não por um erro, mas por excessos silenciosos.

Conclusão: Como aumentar as chances de aprovação do financiamento imobiliário

Se você entendeu esses pontos, já está à frente de muita gente que deseja comprar um imóvel.

O banco quer financiar para você, mas ele precisa te enxergar como uma pessoa madura, responsável, previsível e capaz de controlar o próprio dinheiro.

Em muitos casos, o que impacta não é a dívida em si, mas a previsibilidade financeira.

Por isso, alguns comportamentos fazem toda a diferença:

• Manter relacionamento com o mesmo banco por vários anos;
• Ter conta ativa e movimentada;
• Movimentar dinheiro de forma organizada e disciplinada;
• Demonstrar estabilidade financeira.

E cuidado quando oferecerem mais crédito, mais cartões, mais limite ou mais empréstimos, é um engano pensar que isso sempre melhora seu Score. Isso pode até ajudar em alguns aspectos, mas também acende novos alertas na análise de crédito do banco.

Se você está pensando em comprar um imóvel, faça primeiro uma análise de crédito imobiliário e descubra seu real poder de compra antes de começar as visitas. Assim, você aumenta suas chances de aprovação e evita perder tempo com imóveis fora da sua realidade financeira.