Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida.

Depois da assinatura do contrato ninguém quer descobrir que existem dívidas, processos judiciais ou irregularidades envolvendo o imóvel ou o vendedor.

É justamente para reduzir esses riscos que existe a due diligência imobiliária.

Esse procedimento consiste em uma investigação detalhada da situação jurídica, documental e financeira do imóvel e das partes envolvidas na negociação. O objetivo é identificar qualquer problema antes da conclusão da compra.

O que é due diligência imobiliária?

A expressão “due diligence” significa diligência prévia ou investigação preventiva.

No mercado imobiliário, ela representa uma análise completa da documentação do imóvel, do proprietário e, em alguns casos, da empresa responsável pela venda.

Essa verificação permite confirmar se:

• o imóvel está regularizado;
• existem dívidas ou pendências;
• há processos judiciais envolvendo o proprietário;
• existem restrições que possam impedir a venda;
• a documentação está apta para financiamento ou registro.

Em outras palavras, é uma etapa de segurança jurídica para compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras.

Por que a due diligência é tão importante?

Muitas pessoas acreditam que basta visitar o imóvel e gostar dele para fechar negócio. Porém, problemas documentais podem gerar prejuízos financeiros, processos judiciais e até a perda do imóvel.

Uma análise preventiva ajuda a evitar situações como:

• compra de imóvel com penhora judicial;
• existência de dívidas tributárias;
• fraude contra credores;
• inventários pendentes;
• imóveis com matrícula irregular;
• restrições ambientais;
• construções sem averbação;
• imóveis vendidos por quem não possui poderes legais.

Quanto maior o valor do investimento, maior deve ser o cuidado com a documentação.

Quem deve realizar a due diligência imobiliária?

Embora compradores possam solicitar algumas certidões, o ideal é contar com profissionais especializados.

Entre eles:

• advogado especializado em Direito Imobiliário;
• corretor de imóveis;
• despachante documental;
• empresa de consultoria imobiliária;
• perito avaliador, quando necessário.

Cada profissional contribui para tornar a negociação mais segura.

Due diligência é importante até em imóveis novos?

Sim. Mesmo imóveis na planta ou recém-construídos devem passar por análise documental.

Nesses casos, também é importante verificar:

• documentação da incorporadora;
• patrimônio de afetação;
• registro da incorporação;
• licenças do empreendimento;
• situação financeira da empresa.

Assim, o comprador reduz significativamente os riscos da aquisição.

Quais riscos existem quando essa análise não é feita?

Ignorar a due diligência pode gerar problemas sérios, como:

• perda do imóvel;
• bloqueio judicial;
• impossibilidade de financiamento;
• dificuldade para registrar a escritura;
• necessidade de assumir dívidas do imóvel;
• processos judiciais;
• altos custos para regularização.

Na maioria das vezes, esses problemas poderiam ser evitados com uma análise documental antes da assinatura do contrato.

Documentos a serem analisados

1 – Certidões e documentos do Imóvel

Matrícula do Imóvel

É considerado o documento mais importante. Nela constam informações sobre o imóvel, incluindo as alterações de proprietários, metragens, averbações, ônus e localização do bem.

Se o bem está inventariado, se possui usufruto ou se possui alienações, penhoras, hipotecas, indisponibilidade de bens, desmembramentos, usufruto, cláusulas restritivas e etc.

Nela você encontra todo o histórico do bem. Podemos dizer que ela é a certidão de nascimento do imóvel, pois constam informações desde o início de sua existência. Sem a certidão de ônus reais, não é possível confirmar a real situação do imóvel.

Índice cadastral e Guia do IPTU do ano vigente

Índice cadastral é o número que identifica o imóvel no cadastro da Prefeitura. Com ele é possível consultar se o imóvel possui débitos em aberto ou verificar os impostos que já foram pagos dentre outros serviços.

O DRAM é o documento emitido pela Prefeitura que mostra a situação do IPTU do ano atual. Nele, você pode verificar quais parcelas já foram pagas e se ainda existe alguma parcela em aberto. Esse documento é muito utilizado para confirmar se o proprietário está em dia com o pagamento do IPTU. Quando todo o IPTU do ano vigente foi quitado, o sistema da Prefeitura informa o imóvel com a situação “Quitado”, indicando que não há débitos daquele exercício.

Certidão Negativa de Débitos | IPTU – Taxas Imobiliárias

A Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários mostra se o imóvel possui pendências de impostos municipais. Ela é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda após uma consulta aos débitos vinculados ao imóvel. O documento informa se existem dívidas ativas ou outras pendências fiscais relacionadas ao imóvel. Quando a certidão apresenta a informação “Não Constam”, significa que o imóvel está regular e sem débitos. Quando aparece “Constam”, indica que existem pendências fiscais que devem ser verificadas e regularizadas antes da negociação.

2 – Certidões e documentos dos Proprietários(as)

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (TST)

A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) informa se uma pessoa ou empresa possui dívidas trabalhistas já reconhecidas pela Justiça. Essas dívidas surgem quando um processo é encerrado, a Justiça determina o pagamento e a obrigação não é cumprida. Quando isso acontece, o nome do devedor é incluído no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas. Se a certidão estiver negativa, significa que não existem dívidas trabalhistas registradas. Se estiver positiva, indica que há pendências que podem exigir uma análise antes da compra do imóvel.

Certidão TRF 1a Região – Cível

A Certidão de Ações Cíveis informa se uma pessoa ou empresa responde a processos na Justiça relacionados a questões cíveis. Esses processos podem envolver cobrança de dívidas, indenizações, contratos, disputas de propriedade e outros assuntos. A consulta é realizada nos processos da 1ª e da 2ª Instâncias da região onde a pessoa física ou jurídica reside. Se a certidão estiver negativa, significa que não foram encontradas ações desse tipo. Se estiver positiva, indica a existência de processos que devem ser analisados antes da compra do imóvel.

Consulta Processual no Juizado Especial TRF 1a Região (1a e 2a Instância) e Justiça Federal/MG

A Certidão da Justiça Federal informa se uma pessoa ou empresa possui processos na Justiça Federal. Ela pode apontar ações cíveis, execuções fiscais, processos criminais e causas dos Juizados Especiais Federais. A consulta abrange processos da 1ª Instância, onde o caso é julgado pela primeira vez, e da 2ª Instância, onde são analisados os recursos. Se a certidão estiver negativa, significa que não foram encontrados processos em nome da pessoa ou empresa. Se estiver positiva, indica a existência de ações que devem ser avaliadas antes da conclusão da compra do imóvel.

Certidão de Débitos Tributários Federais e da Dívida Ativa da União

A Certidão de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União informa se o proprietário possui pendências com a Receita Federal, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) ou o INSS. Ela é utilizada para verificar se existem dívidas federais que possam impactar a análise da documentação. Se a certidão for negativa, significa que não há débitos registrados. Se constar como Positiva com Efeitos de Negativa, a situação é considerada regular e, em regra, não impede a negociação do imóvel. Mesmo quando essa certidão não está disponível para o registro, isso normalmente não impede a lavratura da escritura de compra e venda.

Lista de Devedores PGFN

A Lista de Devedores da Dívida Ativa da União e do FGTS permite verificar se uma pessoa ou empresa possui dívidas cobradas pelo Governo Federal. Nela aparecem os contribuintes inscritos como devedor principal ou responsável pelo pagamento da dívida. A consulta inclui apenas débitos que podem ser cobrados pela União. Não aparecem na lista as dívidas que foram parceladas, estão garantidas ou tiveram a cobrança suspensa. Se o nome do proprietário constar nessa relação, é recomendável analisar a situação antes de concluir a compra do imóvel.

Certidão Judicial Cível (1a instância)

A Certidão de Ações Cíveis Estaduais de 1ª Instância informa se uma pessoa ou empresa responde a processos na Justiça Estadual. Ela mostra a existência de ações relacionadas a questões cíveis, como cobranças, contratos, indenizações, disputas de bens e outras causas. A consulta é feita nos processos que ainda estão na 1ª Instância, ou seja, na fase em que o caso está sendo analisado pela primeira vez. Se a certidão estiver negativa, significa que não foram encontrados processos. Se estiver positiva, indica a existência de ações judiciais que devem ser analisadas antes da compra do imóvel.

Certidão Judicial Cível de Insolvência

A Certidão de Insolvência Civil informa se uma pessoa ou empresa responde a processos relacionados à incapacidade de pagar suas dívidas. Ela também pode indicar processos envolvendo o espólio, que é o conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida. Essa certidão ajuda a identificar situações financeiras que podem afetar a segurança da negociação imobiliária. Se a certidão estiver negativa, significa que não foram encontrados processos de insolvência. Se estiver positiva, é recomendável analisar o caso com atenção antes de concluir a compra do imóvel.

Certidão Negativa de Débitos Municipais

A Certidão de Débitos Municipais da Pessoa Jurídica informa se uma empresa possui débitos ou pendências fiscais junto à Prefeitura. Ela é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda após a consulta ao cadastro da empresa. Esse documento verifica se existem impostos municipais em atraso ou outras irregularidades fiscais. Se a certidão estiver negativa, significa que a empresa está em situação regular perante o município. Essa certidão é exigida apenas quando o proprietário do imóvel é uma Pessoa Jurídica (empresa).

Situação Cadastral CNPJ (PJ)

O Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral do CNPJ mostra os principais dados de uma empresa na Receita Federal. Nele constam informações como o número do CNPJ, razão social, endereço, atividade econômica e data de abertura da empresa. Esse documento também informa se a empresa está com a situação cadastral ativa, o que demonstra que ela está regularmente registrada na Receita Federal. Essa consulta é importante quando o proprietário do imóvel é uma Pessoa Jurídica (empresa), pois ajuda a confirmar a existência e a regularidade cadastral da empresa.

Certidão Judicial Cível de Falência e Concordata de 1º e 2º Grau do Tribunal de Justiça

A Certidão de Falência e Recuperação Judicial informa se uma empresa possui processos de falência ou de recuperação judicial. A recuperação judicial é um processo que permite à empresa negociar suas dívidas para tentar continuar funcionando. Se a certidão estiver negativa, significa que não foram encontrados processos desse tipo. Se estiver positiva, indica que a empresa está ou esteve envolvida em um processo de falência ou recuperação judicial, situação que deve ser analisada antes da compra do imóvel. Essa certidão é exigida apenas quando o vendedor é uma Pessoa Jurídica (empresa).

Conclusão

A due diligência imobiliária é uma das etapas mais importantes de qualquer negociação imobiliária.

Ela vai muito além da simples conferência de documentos. Trata-se de uma investigação completa que protege compradores, vendedores e investidores contra problemas jurídicos, financeiros e patrimoniais.

Antes de assinar qualquer contrato, vale a pena investir tempo na análise documental. Essa decisão pode evitar prejuízos de milhares de reais e proporcionar muito mais segurança durante toda a negociação.

Perguntas Frequentes (FAQ)