Comprar um imóvel é um grande passo, seja para morar ou investir, e exige atenção e cuidado. Muitos chegam com o contrato em mãos, mas sem ter verificado a situação do imóvel ou do vendedor — e isso pode ser arriscado.

Não se trata de evitar todo risco, mas de entender bem o que está em jogo. As leis têm evoluído para tornar o processo mais claro, e órgãos como prefeituras e cartórios estão cada vez mais rigorosos com documentação.

Ainda assim, muitas informações importantes passam despercebidas e podem comprometer a compra. Por isso, é essencial se informar antes de assinar qualquer contrato.

Neste artigo, vou te mostrar 5 motivos que podem anular a compra de um imóvel — e como evitá-los.

1. Quando o vendedor não tem autorização legal para vender o imóvel

Pode parecer algo básico, mas é sempre bom reforçar: se a pessoa que está vendendo o imóvel não tem o direito legal de fazê-lo, a venda poderá ser anulada.

E nem sempre essa verificação é tão simples quanto parece. Existem muitos detalhes que podem afetar a validade da negociação.

O primeiro passo ao analisar um contrato de compra e venda é confirmar se o vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel. Isso é feito solicitando a certidão de matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro.

Além disso, outros aspectos devem ser observados:

• O vendedor é maior de idade e tem plena capacidade civil?
• Está casado? Qual o regime de bens? O casamento ainda está vigente?
• Existe alguma restrição legal impedindo-o de realizar negócios?

Um ponto frequente é a venda feita por meio de procuração. Nesse caso, é importante saber que ela só é válida se for uma procuração pública, feita integralmente em cartório — não basta ter apenas firma reconhecida.

Há tantas situações que podem comprometer a legalidade da venda, que esse tema por si só renderia um artigo exclusivo.

Por isso, vale sempre lembrar do ditado: “quando a esmola é demais, o santo desconfia”. Se o imóvel estiver com um valor muito abaixo do mercado ou se o vendedor demonstrar pressa excessiva em fechar negócio, ligue o sinal de alerta e investigue melhor antes de seguir adiante.

2. Restrições registradas na matrícula do imóvel

Desde a alteração legislativa de 2015, passou a valer o chamado princípio da concentração na matrícula, que trouxe mais transparência às negociações imobiliárias.

Esse princípio estabelece que todas as informações que possam impedir a venda do imóvel devem constar na matrícula registrada em cartório.

A mudança representou um avanço importante para o mercado, facilitando a identificação de riscos por parte do comprador.

Para consultar esses dados, é necessário solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula, com informações sobre ônus, ações judiciais e restrições sobre o imóvel.

O nome do documento pode variar conforme o estado, mas geralmente é conhecido como “certidão de matrícula com ônus”.

Nessa certidão, você encontrará as averbações (indicadas por “AV-”) que revelam, por exemplo:

• se existem processos judiciais contra o vendedor,
• o regime de casamento do proprietário,
• se o imóvel está penhorado ou com sua venda proibida por decisão judicial, entre outras situações.

Esse documento também é obrigatório em financiamentos imobiliários, sendo exigido pelo banco — e sua validade é de 30 dias.

No entanto, é importante saber que essa certidão não garante por si só a segurança total da compra. Outros cuidados ainda são necessários, como veremos a seguir.

3. Quando o vendedor ignora o direito de preferência

Existem duas situações comuns que merecem atenção redobrada na hora de comprar um imóvel: quando há mais de um proprietário ou quando o imóvel está alugado.

Nesses casos, é necessário respeitar o chamado direito de preferência, que garante ao inquilino ou aos coproprietários a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições propostas ao comprador externo.

Esse direito tem prazo para ser exercido, mas isso não significa que pode ser ignorado. Principalmente se o imóvel estiver sendo negociado por um valor abaixo do mercado.

Para facilitar o entendimento, vamos a dois exemplos:

Exemplo 1:
Dois irmãos herdam um terreno de 1.000 m², cada um com 50% de participação. Se um deles (irmão A) quiser vender sua parte, ele deve primeiro oferecê-la ao outro irmão (B), que terá 180 dias para decidir.
Se o negócio for fechado com valores ou condições diferentes do que foi inicialmente proposto, o direito de preferência precisa ser novamente apresentado ao outro coproprietário ou formalmente recusado por escrito.

Exemplo 2:
Você pretende comprar um apartamento atualmente alugado. Nesse caso, o proprietário deve primeiro oferecer a venda ao inquilino, que terá 90 dias para se manifestar.
Como no exemplo anterior, se surgir uma nova proposta com condições diferentes, o inquilino deve ser comunicado novamente ou expressar a desistência por escrito.

Em ambas as situações, o ideal é solicitar ao vendedor um documento formal comprovando que o direito de preferência foi respeitado ou renunciado pelas partes com prioridade. Isso evita problemas futuros e assegura a validade do negócio.

4. Dívidas tributárias e trabalhistas em nome do vendedor

Você provavelmente já sabe que débitos ligados diretamente ao imóvel, como o IPTU, podem impedir a sua venda. Mas o que muita gente não percebe é que as dívidas do próprio vendedor também representam um risco real para o comprador.

Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa municipal, estadual ou federal, a transação pode ser considerada uma fraude à execução fiscal — e isso pode resultar na anulação da venda.

O mesmo vale para situações em que o vendedor é sócio de uma empresa com pendências trabalhistas. Mesmo que as dívidas não estejam registradas diretamente no nome dele, há o risco de o imóvel ser usado para cobrir essas obrigações, dependendo do caso.

Por isso, além de solicitar certidões em nome do vendedor, é importante verificar se ele possui participação em empresas e avaliar se há ações judiciais que possam afetar o negócio.

Essa investigação é essencial para garantir segurança jurídica e evitar surpresas desagradáveis no futuro.

5. Fraudes anteriores à venda

Por incrível que pareça, nem sempre o problema vem do vendedor atual — ele pode, na verdade, ter sido vítima de uma fraude cometida antes mesmo de adquirir o imóvel.

Isso acontece quando existe algum vício no histórico da propriedade, e a legislação ainda permite que o negócio original seja anulado judicialmente.

Veja um exemplo baseado em um caso real (com nomes fictícios):

João, enfrentando muitas dívidas, decide transferir sua casa para o filho Matheus como forma de proteger o bem de possíveis cobranças judiciais.
Dois anos se passam, João continua com os débitos, mas a doação ainda não foi contestada.

Matheus, que não tem nenhuma pendência judicial, vende o imóvel para Ricardo, que também está com a situação regular.
Um ano depois, você decide comprar o imóvel de Ricardo. Analisa toda a documentação e não encontra nenhum problema aparente.

Porém, ao tentar registrar a escritura no cartório, descobre que a Justiça anulou a doação feita por João a Matheus, por considerá-la uma fraude contra credores.

Nesse cenário, todas as vendas feitas após a doação são invalidadas — incluindo a sua. Isso mostra como fraudes anteriores, mesmo sem má-fé do vendedor atual, podem gerar grandes prejuízos ao comprador.

Por isso, é fundamental investigar não só o vendedor, mas também o histórico de transações do imóvel, garantindo que não há riscos ocultos no passado da propriedade.

Como se proteger contra a anulação da compra de um imóvel?

Como costumamos dizer no meio jurídico: cada situação deve ser analisada individualmente.

Para se resguardar contra uma possível anulação da compra, o comprador precisa comprovar sua boa-fé ou seja, demonstrar que tomou todos os cuidados necessários, fez as devidas verificações e não encontrou nenhum indício que impedisse a venda.

Em termos práticos, isso significa reunir um dossiê completo com todos os documentos levantados durante a análise do imóvel e do vendedor.

Esse conjunto de documentos servirá como prova de que você agiu com responsabilidade, mostrando que não havia como prever os problemas que surgiram posteriormente.

Em alguns casos, essa apuração será simples, principalmente quando eventuais impedimentos já estão registrados na matrícula do imóvel, como mencionei no item 2.

Em outras situações, como o exemplo citado no item 5, as irregularidades podem estar escondidas e exigem uma investigação mais detalhada.

A boa notícia é que nem toda compra envolve grandes riscos. Por exemplo, se o imóvel está em nome do mesmo proprietário há mais de 20 anos e nunca teve pendências, é muito improvável que surja um problema.

Por outro lado, existem oportunidades de compra com algum grau de risco que podem valer a pena ,desde que você esteja bem informado e preparado.

Por isso, antes de fechar negócio, pesquise bem sobre o histórico do imóvel, avalie possíveis complicações, negocie valores com base nessas informações e garanta que sua aquisição seja segura e vantajosa.