O que é Habite-se?
O Habite-se, é um documento emitido pela prefeitura municipal que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e que está dentro das normas técnicas, urbanísticas e de segurança exigidas pela legislação vigente. Ele é essencial para: Comprovar que o imóvel está regularizado, habilitar o imóvel para financiamento bancário e averbação na matrícula.
Qual a data da lei do habite-se?
O Habite-se não é uma lei específica com uma única data.
Ele é um documento emitido pela Prefeitura, certificando que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e está apto para uso. Ou seja, Tecnicamente, não existe uma “lei do Habite-se” com data única nacional ou data específica que libere financiamento a partir de determinado ano.
O habite-se é regulamentado principalmente pela legislação municipal (Código de Obras). Em Belo Horizonte, o Habite-se está apoiado em legislações nacionais como:
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Lei nº 11.181/2019 (Plano Diretor)
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Lei nº 10.257/2001 – estabelece diretrizes da política urbana.
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Lei nº 6.766/1979 – que trata do parcelamento do solo urbano e exige que os empreendimentos sigam normas urbanísticas.
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Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) municipal;
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Código de Obras Municipal, (cada cidade possui o seu) que define requisitos técnicos, estruturais e arquitetônicos;
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Normas técnicas da ABNT relacionadas à construção e segurança.
Por se tratar de um documento municipal, cada prefeitura pode ter regras específicas para sua emissão, mas todas seguem princípios nacionais de segurança, habitabilidade e regularidade da construção.
Para que serve o Habite-se?
O Habite-se não é apenas uma formalidade: ele é a garantia de que o imóvel foi construído de maneira segura e dentro da lei. Sem ele, o imóvel é considerado irregular e enfrenta diversas limitações.
1. Regularização do imóvel
Sem Habite-se, a construção não está oficialmente concluída, mesmo que esteja pronta fisicamente. Isso impede averbações e atualizações na matrícula.
2. Financiamento imobiliário
Bancos e instituições financeiras exigem o documento para liberar crédito imobiliário, tanto para pessoa física quanto jurídica. Sem ele, vender ou comprar o imóvel via financiamento se torna impossível.
3. Valorização de mercado
Imóveis sem Habite-se têm desvalorização média entre 20% e 40%, pois o comprador assume riscos e burocracias.
4. Segurança jurídica
O documento protege o comprador contra problemas estruturais, multas e embargos.
A importância do Habite-se para compra e venda de imóveis
No mercado imobiliário, o Habite-se é um dos documentos mais importantes para validar a operação. Ele comprova que:
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O imóvel foi construído dentro das normas;
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Não há pendências com a prefeitura;
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O comprador está adquirindo um bem seguro e regularizado;
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A propriedade pode receber financiamento habitacional;
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A operação está dentro dos parâmetros legais.
Imóveis sem Habite-se costumam gerar problemas, atrasos em cartório, dificuldade de venda e até ações judiciais.
Como saber se um imóvel tem Habite-se?
Você pode verificar de três formas:
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No Cartório de Registro de Imóveis: o Habite-se deve estar averbado na matrícula.
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No alvará ou certidão da prefeitura: consulta disponível em muitos sites oficiais.
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Com o engenheiro, construtora ou incorporadora: fazem parte dos documentos finais da obra.
O que acontece com imóveis sem Habite-se?
Um imóvel sem Habite-se pode enfrentar problemas como:
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Multas da prefeitura;
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Impossibilidade de ligação final de água ou energia;
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Não aprovação de financiamento;
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Dificuldade extrema para vender;
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Impedimento para averbar a construção na matrícula.
Em alguns casos, o comprador pode exigir que o vendedor regularize o documento antes da assinatura do contrato.
Segue exemplos de baixa habite-se no registro do imóvel.
1 - Imóvel registrado de acordo com as exigências da prefeitura.
Esse imóvel financia, desde que não tenha sido feitas grandes alterações no projeto original de quando emitiu o habite-se. Caso tenha tido grandes mudanças, será necessário regularizar para aprovar o financiamento.
2 - Exemplo de casa sem habite-se, porém no registro consta que existe uma casa construída. Passível de financiamento caso o banco ou consórcio aprove na vistoria de financiamento.
3 - Exemplo de casa, com registro de lote.
Nessa situação a documentação não identifica a existência da casa, apenas do lote.
Não é passível de financiamento, pois você irá financiar uma casa e não o lote.
A garantia do banco quando ele te empresta um dinheiro para financiamento é o imóvel, e nesse caso a documentação não identifica a existência da casa construída, apenas o lote.
Por isso, para que seja possível financiar, é necessário que o proprietário regularize a construção junto à prefeitura e atualize o registro de imóveis, obtendo o 'habite-se' e a averbação da casa na matrícula do imóvel.
Só assim o banco poderá aceitar o imóvel como garantia do financiamento."
É possível regularizar uma casa sem habite-se?
Sim! Em muitos casos, é possível solicitar a regularização da construção, mas o processo pode envolver:
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Apresentação do projeto “como construído”
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Adequações da obra às normas técnicas
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Pagamento de taxas e, se for o caso, multas
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Em alguns municípios, pode haver programas de anistia para imóveis antigos.
A anistia é um perdão dado pelo poder público (geralmente a prefeitura) para regularizar imóveis construídos fora das normas urbanísticas, sem projeto aprovado, sem alvará ou sem o habite-se.
Ela permite que o proprietário legalize a construção mesmo que tenha feito algo “errado”, desde que a obra não ofereça risco e esteja em condições mínimas de segurança e habitabilidade.
Quanto custa para regularizar um habite-se em BH?
Estimativa de Custos
Na maior parte das cidades, o valor do habite–se é determinado por metro quadrado, ou seja, quanto maior a construção, maior a taxa.
O processo para se obter o habite-se de uma casa, por exemplo, e regularizar esse imóvel junto à prefeitura leva entre 12 e 18 meses.
Para imóveis residenciais de até 350 m², os custos podem variar entre 20 mil e R$ 30 mil
Conclusão:
O Habite-se é um dos documentos mais importantes para garantir a segurança jurídica na compra e venda de imóveis. Ele certifica que a obra está regularizada, valoriza a propriedade e evita problemas com financiamento e cartório. Se você pretende comprar, vender ou financiar um imóvel, sempre verifique se o Habite-se foi emitido e averbado.
Se o imóvel estiver registrado como casa, e não como lote, existe a possibilidade do banco aceitar e financiar, se o registro da casa estiver apenas como lote, não será possível fazer o financiamento de habitação.
