Uma dúvida muito comum é:
Afinal, quem deve emitir essas certidões – o comprador ou o vendedor?
As certidões são fundamentais para verificar se existe algum impedimento para a venda.
A ausência desses documentos pode gerar problemas sérios, incluindo até a anulação da transação.
Quando o comprador pode emitir as certidões?
Apesar da regra geral, comprador e vendedor podem combinar uma divisão equilibrada das tarefas. Embora a obrigação principal seja do vendedor, o comprador pode emitir certidões por conta própria quando deseja mais segurança ou agilidade.
Isso ocorre, por exemplo:
- Quando o comprador quer documentos atualizados diretamente da fonte.
- Quando percebe resistência ou desconhecimento do vendedor.
- Quando deseja conferir pessoalmente protestos, ações ou dívidas.
- Quando as partes combinam dividir custos e tarefas.
Nesse caso, o comprador fica responsável pelos valores das certidões, mas ganha mais tranquilidade.
Sempre registre essa divisão no contrato para evitar dúvidas e atrasos.
1. Certidões referentes ao imóvel, emitidas pelo vendedor:
Pela legislação e pelo princípio da boa-fé, o vendedor é o responsável por apresentar as certidões que comprovam que o imóvel e sua situação pessoal estão regulares.
Ele deve fornecer documentos como:
✓ Certidão de Matrícula Atualizada
Mostra quem é o proprietário e se existe algum impedimento (penhora, hipoteca, dívidas).
Emitir em: registro de imóveis da cidade.
✓ Certidão de Ônus Reais / Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias
Confirma se o imóvel está livre para venda.
✓ Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)
Comprova ausência de dívidas com a Prefeitura.
BH: prefeitura.pbh.gov.br
✓ Declaração de Quitação Condominial
Para imóveis em condomínio: garante que não há débitos de condomínio.
Esses documentos mostram se o imóvel tem hipoteca, penhora, dívida, restrição ou litígio.
2. Certidões Pessoais do Vendedor – As Principais
✓ Certidão Negativa de Tributos Federais
Confirma inexistência de dívidas com a Receita Federal.
✓ Certidões do Tribunal de Justiça (Cível e Criminal)
Verificam se há processos que possam afetar a venda.
✓ Certidão da Justiça Federal
Mostra processos federais em nome do proprietário.
✓ CNDT – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas
Importante para garantir que não existam dívidas trabalhistas que possam gerar bloqueios.
✓ Certidão de Protestos
Mostra se o proprietário tem débitos protestados.
Validade das Certidões e Cuidados com Fraudes
Certidões têm prazo de validade — geralmente entre 30 e 90 dias.
Documentos vencidos podem esconder pendências recentes.
Para evitar fraudes:
- emita sempre pelos sites oficiais, cartórios e tribunais;
- verifique selos digitais e códigos de autenticidade;
- confira tudo próximo à data da assinatura.
Isso garante que as informações são atuais e verdadeiras.
Cronograma ideal para emissão e análise de documentos
O ideal é iniciar a emissão das certidões logo após a proposta ser aceita.
Isso evita atrasos e dá tempo para resolver qualquer irregularidade.
Etapas recomendadas:
- Aceitação da proposta
- Sinal de negociação para segurar o imóvel
- Emissão das certidões
- Análise das documentações pelo corretor/advogado
- Correção de pendências, se houver
- Assinatura do contrato
- Registro da transferência
Um cronograma bem organizado evita imprevistos e acelera a conclusão do negócio.
O Papel do Corretor e da Assessoria Jurídica
Contar com um advogado imobiliário ou corretor experiente facilita todo o processo. Eles:
- Indicam exatamente quais certidões são necessárias.
- Interpretam os documentos e identificam possíveis riscos.
- Ajudam a negociar quem emite e quem paga cada certidão.
- Evitam erros que podem atrasar a venda ou gerar prejuízos futuros.
A orientação profissional reduz riscos e traz segurança para todo o procedimento.
Essas certidões evitam surpresas futuras e desagradáveis.
Revelam se o vendedor está envolvido em processos que podem gerar bloqueio de bens.
Sem essas certidões, o comprador pode herdar dívidas ou se envolver em disputas judiciais após a compra.
Por isso, é obrigação do vendedor garantir que tudo esteja regularizado antes de fechar o negócio.
