O que é due diligência imobiliária?

A expressão “due diligence” significa diligência prévia ou investigação preventiva.

No mercado imobiliário, ela representa uma análise completa da documentação do imóvel, do proprietário e, em alguns casos, da empresa responsável pela venda.

Essa verificação permite confirmar se:

• o imóvel está regularizado;
• existem dívidas ou pendências;
• há processos judiciais envolvendo o proprietário;
• existem restrições que possam impedir a venda;
• a documentação está apta para financiamento ou registro.

Em outras palavras, é uma etapa de segurança jurídica para compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras. Ao comprar um imóvel confira as documentações abaixo.

1. Matrícula atualizada do imóvel

É considerada o documento mais importante.

Nela constam informações como:

• proprietário atual;
• histórico de transmissões;
• averbações;
• penhoras;
• hipotecas;
• usufruto;
• indisponibilidade de bens;
• alienação fiduciária.

Sem a matrícula atualizada, não é possível confirmar a real situação do imóvel.

2. Certidão de ônus reais

Complementa a análise da matrícula e informa se existe algum gravame que limite ou impeça a negociação.

Ela pode revelar:

• hipoteca;
• penhora;
• alienação fiduciária;
• usufruto;
• cláusulas restritivas.

3. Certidões dos distribuidores cíveis

Essas certidões verificam se existem ações judiciais contra o vendedor que possam colocar a negociação em risco.

Em alguns casos, uma venda pode ser anulada se ficar comprovado que houve fraude contra credores.

4. Certidões fiscais

Servem para identificar débitos tributários.

Podem incluir:

• tributos federais;
• tributos estaduais;
• tributos municipais;
• dívida ativa.

5. Certidão negativa de débitos municipais

Confirma a existência ou não de débitos como:

• IPTU;
• taxas municipais.

Caso existam débitos, eles podem acompanhar o imóvel.

6. Certidão trabalhista

Quando o vendedor é empresário, essa análise ganha ainda mais importância.

Ela verifica ações trabalhistas que possam comprometer o patrimônio.

7. Certidão da Justiça Federal

Permite verificar processos federais envolvendo o vendedor.

Dependendo do caso, essas ações podem gerar restrições patrimoniais.

8. Certidão de protesto

Mostra se existem títulos protestados em nome do vendedor.

Embora um protesto não impeça automaticamente a venda, ele pode indicar necessidade de investigação mais aprofundada.

9. Certidão de ações de família e sucessões

Em determinadas situações, é importante verificar:

• inventários;
• divórcios;
• disputas patrimoniais;
• partilhas.

Esses processos podem afetar a validade da negociação.

Due diligência também analisa o imóvel

Além das certidões, uma boa investigação documental verifica diversos aspectos do imóvel.

Entre eles:

• regularidade da construção;
• averbação da edificação;
• aprovação na prefeitura;
• existência do Habite-se, quando aplicável;
• convenção e regulamento do condomínio;
• débitos condominiais;
• restrições ambientais;
• zoneamento urbano;
• cadastro municipal.

Cada imóvel possui características próprias, por isso a análise deve ser personalizada.