É importante distinguir entre uma avaliação convencional e uma avaliação jurídica.

A avaliação convencional de imóveis, é usada principalmente em situações do dia a dia, como compra, venda ou aluguel de imóveis, e geralmente é feita por corretores experientes ou profissionais do mercado imobiliário, mesmo sem a formação exigida em processos jurídicos.

Por outro lado, a avaliação jurídica com laudo PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) possui caráter formal e técnico. É exigida em casos específicos, como disputas judiciais, inventários, partilhas, usucapião e outros processos legais. Neste tipo de avaliação, são consideradas questões legais e normativas, como a legislação vigente, as características específicas do imóvel e seu contexto jurídico.

O laudo PTAM emitido pelo corretor de imóveis com registro CNAI, credenciado junto ao CRECI, possui validade legal e técnica, sendo reconhecido como um documento oficial e aceito em instâncias judiciais.

Itens obrigatórios no laudo de avaliação

Relatório de avaliação: (PTAM – Parecer técnico de avaliação mercadológico)

1 – Indentificação da PF ou PJ que solicitou o PTAM

2 – Objetivo do parecer:  Explica o motivo do laudo (compra, venda, financiamento, inventário, separação, etc.)

3 – Identificação completa do imóvel: endereço, matrícula, características físicas.

4 – Descrição detalhada da área construída e do terreno:  Casa, apartamento, terreno… Características principais como: área, número de cômodos, padrão construtivo e etc…

5 – Metodologia adotada para avaliação: Qual método foi aplicado, como: método comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo etc…

6 – Vistória do imóvel: Fotos atualizadas da fachada, interior, e detalhes relevantes, como: infiltrações, rachaduras, benfeitorias e todos os demais detalhes do imóvel.

7 – Analise, Pesquisa de mercado e Homogeinização de amostras:  É o processo de selecionar os imóveis com as mesmas características para que fique o mais próximo possível com o imóvel que está sendo avaliado. Isso é feito porque cada imóvel tem características diferentes, como tamanho, localização, idade da construção, estado de conservação etc. O objetivo é “nivelar” todos os imóveis comparados, para que a comparação seja justa e técnica, levando em conta as diferenças e sem distorcer o valor final.

8 – Tratamentos matemáticos e Determinação de valores de venda e locação: Apresentação do valor final estimado para o imóvel, com base nos dados comparativos e análises.

9 – Conclusão: Valor final de mercado para venda e locação, e considerações finais sobre o imóvel e o processo de avaliação.

10 – Encerramento – Identificação do avaliador

• Nome completo
• Número do CRECI e CNAI
• Dados de contato
• Assinatura do responsável técnico

Onde atua o avaliador de imóveis? 

– Compra e venda de imóveis – Avalia o valor justo de mercado para garantir uma negociação equilibrada entre comprador e vendedor, evitando prejuízos para qualquer das partes.

– Locação – Define o valor ideal de aluguel com base na média do mercado, características do imóvel e localização, auxiliando tanto proprietários quanto inquilinos.

– Avaliações particulares – Solicitadas por pessoas físicas ou jurídicas que desejam conhecer o valor de um imóvel para fins pessoais, planejamento patrimonial, venda, compra ou doações.

– Processos judicias – Atua como perito judicial nomeado por juízes ou como assistente técnicodas partes, emitindo laudos em ações como inventários, divórcios, partilhas, entre outros.

– Regularização de imóveis –Emite laudos para comprovar o valor de mercado ou características do imóvel em processos de regularização fundiária, usucapião, desapropriações, ou retificação de área.

– Avaliações para orgãos publicos / instituições – Auxilia no processo de aquisição, alienação, cessão ou concessão de imóveis públicos, garantindo transparência e justiça nos valores envolvidos.

– Avaliações para prefeituras – Usadas para fins de cobrança de impostos, como ITBI e IPTU, desapropriações, permutas, ou aquisição de áreas para obras públicas.

– Perito avaliador no tribunal de justiça – É o avaliador escolhido pelo juiz para dizer quanto vale um imóvel que está envolvido em algum processo na justiça, como herança, divórcio ou briga entre partes.

– Avaliações patrimoniais – Voltadas à contabilidade e gestão patrimonial de empresas ou entidades, determinando o valor atualizado de seus bens imóveis para balanço, auditoria ou planejamento estratégico.

– Leilão de imóveis – Nos leilões judiciais, o laudo costuma ser elaborado por perito judicial nomeado pelo juiz, ou por avaliador oficial do tribunal, e é anexado aos autos do processo como base para a fixação do valor de avaliação. Trata-se de um documento público, disponível para consulta das partes e dos interessados. Em alguns casos, o laudo é complementado por fotografias, croquis, plantas e certidões que contribuem para a melhor caracterização do imóvel.

Já nos leilões extrajudiciais, o laudo é geralmente elaborado por engenheiros contratados por bancos ou instituições financeiras, com base nos critérios do mercado e nos dados cadastrais do imóvel. Embora não tenha a mesma formalidade dos laudos judiciais, seu conteúdo deve seguir princípios técnicos e ser suficiente para justificar o valor de partida do leilão.

A leitura do laudo deve ser criteriosa, pois ele pode conter advertências sobre restrições urbanísticas, riscos estruturais ou inconsistências na documentação que não estão explicitadas no edital do leilão. Em alguns casos, o perito informa que o imóvel não foi vistoriado internamente, por estar ocupado, e que a avaliação se baseou em dados secundários, o que reduz a precisão da estimativa.

Para o arrematante, a contratação de um profissional particular para emissão de laudo paralelo pode ser um investimento estratégico. Um laudo próprio, elaborado com base em visita técnica e análise comparativa atualizada, permite confrontar os dados oficiais do leilão com a realidade do mercado, evitando arrematações mal calculadas.